国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。《规划》释放了哪些信号？如何为城市更新提供资金保障？上海易居房地产研究院副院长严跃进进行了解读。
《规划》明确6方面重点任务、7方面政策举措和14项重大工程
《规划》提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。到2035年，城市更新体制机制更加完善，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。
《规划》对标创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设目标，部署培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平6方面重点任务，提出健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准体系、强化科技人才支撑作用7方面政策举措。同时，明确了“好房子”建设改造、完整社区建设扩面提质增效、老旧街区厂区改造提升、市政基础设施提升等14项重大工程和行动等。
■专家解读
房地产应成为城市更新的重要板块
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，在推进现代化人民城市建设过程中，突出强调了城市更新的重要作用。《规划》在传统更新内容之外，特别提出要“建立可持续的城市更新体制机制和政策法规”。“十四五”期间，各地在城市更新方面积累了诸多优秀案例和可示范模式，因此“十五五”将成为体制机制和政策法规更加健全、体系化推进的关键时期。
从房地产角度看，《规划》明确了三方面与行业高度相关的内容，分别是更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度，以及明确“好房子”的建设改造工作。当前存量土地盘活力度亟须加大，“更大力度”意味着政策层面将进一步倾斜，金融财税政策也将持续跟进，此前专项债在盘活存量土地方面已有部分财税支持。房屋体检已作为基础工作积极推进，为房屋全生命周期安全管理制度落地奠定基础。与此同时，结合当前老旧小区和危旧房改造，“好房子”标准也在逐步落实。总体来看，房地产应成为城市更新的重要板块，既要做好房屋及土地的盘活更新，也要在政策层面持续获得支持。
城市更新指标扩容，与扩大内需深度融合
严跃进谈到，《规划》列出了10个主要定量指标，为相关工作提供了明确依据。其中，城镇危旧房改造套数从“十四五”的25万套提升至50万套，翻倍增长，将带动房屋体检等配套工作加速推进；城中村改造数量与“十四五”基本持平，维持在4000个左右，改造规模依旧庞大，建议结合房票等工具优化工作模式；城市地下管网改造长度提升幅度明显，体现了城市安全导向，尤其可与危旧房改造中的管网更新同步推进。总体来看，“十五五”城市更新的各项指标体现出明显的扩容提质导向。
《规划》明确提出推动消费基础设施改造升级，并鼓励发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等新业态。他表示，“目前，消费基础设施REITs的发行已有效盘活了一批存量资产。通过引入新业态，城市更新能够在细分领域为国家扩大内需发挥积极作用，培育新型消费模式。”
另外，在提升城市治理能力方面，《规划》既延续了传统做法，也引入了新机制。例如，探索居委会、业委会、物业企业之间的协调运行模式，各地已在积极推进。同时，城市治理向智慧化、精细化迈进，《规划》提出推动区块链技术赋能住房交易、产权登记等环节，为运用数字化和人工智能技术提升城市更新管理水平提供了良好契机。
财政、金融、社会资本为城市更新提供资金保障
“资金从哪里来”是城市更新的关键问题。严跃进表示，《规划》明确了三大资金来源：财政、金融和社会资本。财政支持方面，包括中央财政奖励、地方专项债、地方财政其他资金投入及税费减免，体系较为完善。
金融支持方面，《规划》明确，发挥各类金融机构作用，引导金融机构按照市场化、法治化原则，在业务范围内为城市更新项目提供金融服务，不得新增地方政府隐性债务。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持。《规划》还明确提到要“探索金融支持城镇老旧住房更新、原拆原建的有效举措”，严跃进认为，这实际上是在为原拆原建培育新的金融支持模式。“可以理解为，在传统个人住房贷款基础上，立足于城市更新的要求，将形成一些新的住房金融支持方式。”
社会资本方面，不动产投资信托基金在商业办公、保租房等领域已发挥良好的盘活作用，此外，还有更灵活的资产证券化产品及公司债券等工具。严跃进表示，“各地应积极用足用好这些政策，资金落实到位是加快推进城市更新的重要支撑。”
新京报记者 曹晶瑞
编辑 张磊 校对 杨许丽